Fragen / Antworten

Rechtliches

Der Landtag von Baden-Württemberg hat am 16. Juli 2013 eine Rauchwarnmelderpflicht be-schlossen. Die Warngeräte müssen ab sofort in Neubauten und bis Ende 2014 in bestehenden Gebäuden installiert werden. Jährlich sterben rund 600 Menschen in Deutschland bei Bränden, die Mehrzahl von ihnen in Privathaushalten. 95 Prozent fallen dabei nicht den Flammen zum Opfer sondern einer Rauchvergiftung. Rauchwarn-melder können diese Gefahren reduzieren. Sie warnen zuverlässig, auch im Schlaf, vor Brandrauch und geben ihnen die Möglichkeit sich selbst und andere in Sicherheit zu bringen und die Feuerwehr zu rufen.

  • Ab wann gilt die Verpflichtung?

    Das Gesetz wurde am 22. Juli 2013 im Gesetzblatt verkündet. Damit gilt die Verpflichtung, wenn die Baugenehmigung nach diesem Tag erteilt wurde. Soweit keine Baugenehmigung erteilt wurde, z.B. bei Bauvorhaben im Kenntnisgabeverfahren, gilt die Verpflichtung, wenn das Gebäude bis zu diesem Tag noch nicht bezugsfertig war. Alle anderen Gebäude gelten als bestehende Gebäude.
  • Gibt es eine Übergangsfrist?

    Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Gebäude sind verpflichtet, diese bis zum 31. Dezem-ber 2014 entsprechend auszustatten.

Leitungswasser ist ein kostbares Gut und streng kontrolliert. Um die Qualität des Trinkwassers zu verbessern, ist seit November 2011 die novellierte Bundes-Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Da diese an einigen Punkten nicht praktikabel war, wurde sie im Dezember 2012 erneut geändert. Das Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz hat die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Trinkwasserverordnung zusammengefasst:

 

  • Wieso gibt es eine neue Trinkwasserverordnung?

    Mit Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung im Jahr 2001 wurde die Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch in nationales Recht vollzogen. 2011 hat das Bundesministerium für Gesundheit (BMG) die Trinkwasserverordnung umfangreich umgearbeitet. Eine erneute Änderung folgte durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung vom 5. Dezember 2012. Die Trinkwasserverordnung wurde überarbeitet, weil Klarstellungen und genauere Anpassungen an die Vorgaben der EG-Trinkwasser-Richtlinie notwendig waren. Außerdem sollten gesundheitspolitisch relevante Regelungslücken, zum Beispiel zur Legionellenproblematik, beseitigt werden.

 

  • Wieso sind Legionellen so gefährlich?

    Legionellen sind Bakterien, die im Wasser vorkommen. Sie können sich optimal bei Wassertemperaturen von 30 bis 40 °C vermehren. Das Trinken von legionellenhaltigem Wasser ist unbedenklich. Wenn aber Legionellen über kleine Wassertröpfchen eingeatmet werden und in die Lunge gelangen, kann es zu einer ernsthaften Lungenentzündung kommen. Das könnte beispielsweise beim Einatmen von Dampf unter der Dusche passieren. Laut der amtlichen Begründung des BMG zur Änderung der TrinkwV wird geschätzt, dass etwa 32.000 Erkrankungen im Jahr durch Legionellen in Deutschland auftreten. Davon enden geschätzt knapp 2.000 Fälle im Jahr tödlich.

 

  • Wer ist von den Änderungen zur Legionellenuntersuchung betroffen?

    Inhaber von Trinkwasser-Installationen mit einer Warmwasser-Großanlage und Einrichtungen zur Vernebelung von Trinkwasser (z.B. Duschen) sind verpflichtet, diese mindestens einmal in drei Jahren auf Legionellen prüfen zu lassen, wenn das Wasser zum Beispiel an Mieter abgegeben wird. Betroffen sind also vor allem Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die Untermieter haben. Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Warmwasser-Großanlage muss das Ergebnis binnen Jahresfrist dem Gesundheitsamt mitteilen. Entsprechende Anlagen von Ein- und Zweifamilienhäusern sind nicht betroffen.

 

  • Warum gilt diese Regelung nur für Warmwasser-Großanlagen?

    Legionellen vermehren sich am besten im warmen und stehenden Wasser. Große Wasserspeicher und lange Rohrleitungen bieten daher für Legionellen besonders günstige Bedingungen. Deswegen müssen Großanlagen mit einem Warmwasserinhalt von über 400 Litern oder mit einem Rohrleitungsinhalt zwischen Warmwasseraustritt und der entferntesten Entnahmestelle von mehr als 3 Liter Volumen untersucht werden. Mietshäuser, bei denen das Wasser dezentral über Durchlauferhitzer, Kleinboiler oder Gasthermen erwärmt wird, sind nicht betroffen.

 

  • Was müssen Eigentümer tun bei erhöhten Legionellengehalten?

    Sollten in der Trinkwasser-Installation auffällige Legionellengehalte festgestellt werden (über 100 Legionellen/100 ml Wasser), müssen Inhaberinnen und Inhaber der Anlage, zum Beispiel Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft, eine Gefährdungsabschätzung erstellen lassen, gegebenenfalls Abhilfemaßnahmen ergreifen und das Gesundheitsamt darüber informieren. Betroffene Mieterinnen und Mieter müssen über die Ergebnisse der Untersuchung und der Gefährdungsabschätzung benachrichtigt werden. Bei extrem hohen Legionellengehalten (über 10.000 Legionellen/100 ml Wasser) dürfen die Duschen solange nicht mehr benutzt werden, bis das Problem beseitigt ist.

Vermietungen

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Sonstiges

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WEG Grundlagen

Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Grundstück sowie Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum der Eigentümer stehen (z.B. Flure, Treppenhäuser, Fahrradkeller, Trockenräume, Dachboden). Die Kosten der Verwaltung und In-standhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden von den Eigentümern anteilig getragen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Nach dem Wohungseigentumsgesetz besteht das Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit (Wohnung) oder an sonstigen Räumen (Teileigentum) und ist vom gemeinschaft-lichen Eigentum zu trennen. An dem Sondereigentum hat der Eigentümer ein alleiniges Herr-schaftsrecht, d. h., der Eigentümer kann über sein Sondereigentum verfügen, es also verkau-fen, verschenken, vererben, vermieten und beleihen (§§ 3, 5 WEG).

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, eine bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum ste-hende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen, wie z. B. Gärten, Terrassen oder oberirdische KFZ-Stellplätze.

Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Grund-stück und Gebäude gemeinschaftlich verwaltet. Das Verwaltungsorgan ist die Wohnungsei-gentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich vom Verwalter schriftlich einberufen wird und in der jeder Eigentümer Sitz und Stimme hat. In der Eigentümerversammlung werden verbindliche Beschlüsse gefasst. Der Verwalter setzt die Beschlussfassung um und verwaltet im Übrigen das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 10 – 19 WEG).

Als Abrechnungsspitze bezeichnet man in der Wohnungseigentümergemeinschaft das betragsmäßige Ergebnis der Jahresabrechnung einer Eigentumswohnung. Die Abrechnungsspitze ist die Differenz der Hausgeldzahlungen lt. Wirtschaftsplan und der tatsächlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Hausgeld wird umgangssprachlich die anteilig Vorauszahlung der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet. Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem Volumen des beschlossenen Wirtschaftsplans in Abhängigkeit der einzelnen Umlageschlüsseln und wird als in der Regel monatliche Vorschüsse individuell für die einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt. 

WEG Verwaltung

Bei Veräußerung hat der Alteigentümer weder ein Stimm- noch ein Teilnahmerecht, um an der darauffolgenden Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen. Ein Beschluss über eine etwaig anteilige Nachzahlung des Alteigentümers stellt somit ein unwirksamer Beschluss zu Lasten Dritter dar. Insoweit erhält der amtierende Eigentümer die Abrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum, da dieser für eine etwaige Nachzahlung haftet. Eine zeitanteilige Abrechnung stellt somit nur eine interen Verpflichtung zwischen Käufer und Verkäufer dar. Wünschen Käufer/ Verkäufer zur eigenhändigen Aufstellung einer zeitanteiligen Abrechnung eine anteilie Heizkostenabrechnung, so erfordert dies eine Zwischenablesung zum Übergabezeitpunkt. Dies kann in Eigenvornahme oder durch Beauftragung des Wärmedienstes erfolgen. Entsprechende Daten sind der Verwalung umgehend mitzuteilen.

Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist (BGH vom 30. November 1995 Az. IV ZB 16/95). Aus Jahresabrechnungen können Nachzahlungsansprüche der WEG nur gegenüber dem Wohnungseigentümern begründet werden, welcher zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen sind. Bei zwischenzeitlicher Veräußerung hat der Alteigentümer weder ein Stimm- noch Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümer-versammlung, so dass dies sonst ein unwirksamer Beschluss zu Lasten Dritter wäre. Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist BGH vom 30. November 1995 (Az. IV ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer auch das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu.

Änderungen in der Eigentumszuordnung können und werden nur auf Nachweis vorgenommen. Dies dient in erster Linie der Sicherheit unserer Kunden. Sollten wir nicht schon aus Gründer einer Verwalterzustimmung über einen bevorstehenden Eigentumswechsel informiert werden, so sind Verkäufer sowie Käufer zu gleicher Maßen angehalten umgehend die Verwaltung mittels Nachweis durch einen entsprechenden Grundbauchauszug oder einer gleichwertige Urkunde über den Eigentumswechsel in Kenntnis zu setzen.

Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt 2 Wochen. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Kürzere Frist bei besonderer Dringlichkeit möglich

Die Vertretung eines Eigentümer im Rahmen der Versammlung hängt von der jeweiligen Regelung in der Teilungserklärung ab. Hierbei kann es vorkommen, dass der Personenkreis, welcher bevollmächtig werden kann, eingeschränkt ist.

Die Kernaussage wird im § 25 Abs. 2 S. 1 WEG geregelt.: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme". Abweichendes kann aber durch die Teilungserklärung oder vereinbart werden (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).

Man untescheidet in der Praxis in folgende Abstimmverfahren:

  • Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig der Anzahl seiner Eigentümer
  • Wertprinzip: z.B. jede Wohnung / Einheit / MEA… hat 1 Stimme

In der Versammlung der Wohnungseigentümer ist die Öffentlichkeit ausgeschlossen. Es gilt das Gebot der Nichtöffentlichkeit. Sofern durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, sind nur die Wohnungseigentümer persönlich oder in deren Vertretung eine bevollmächtigte Person zur Teilnahme befugt. Der Kreis der Bevollmächtigten variirt je nach Teilungserklärung.
Der Zweck dieser Nichtöffentlichkeit ist es nicht, Beratung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung geheim zu halten. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, auftretende Meinungsverschiedenheiten allein unter sich auszutragen und Angelegenheiten der Gemeinschaft in Ruhe und ohne Einflussnahme Außenstehender zu erörtern.

Als Service für unsere Kunden unterhalten wir ein Online-Portal in dem registrierte Kunden Zugriff auf relevanten Unterlagen rund um die Uhr haben. Hierzu zählen Gebäudeunterlagen (z.B. Pläne, Teilungerklärung, Protokolle, Versicherungsnachweise, E-Ausweis,…) sowie Ihre personenbezogenen Unterlagen (z.B. Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Bescheinigung nach § 35 a EStG,…). Zur Freischaltung benötigen wir lediglich ihre E-Mail-Adresse.